同一家酒店、同一天开盘、最高单价均突破30万元/平方米、单套总价最高超过1.5亿元——上个周末，上海徐汇滨江迎来了一场罕见的“豪宅德比”。
表面上看，这是两大亿元豪宅项目的一次正面交锋；更深层次来看，这次开盘折射出上海顶豪市场竞争逻辑正在发生变化——当高端住宅价格不断刷新纪录之后，开发商竞争的重点，已经从“谁卖得更贵”，转向“谁更会精准找客”。
两个亿元豪宅同场竞技
位于上海徐汇西岸美高梅酒店，近日迎来了一场罕见的豪宅“双盘同开”。
最高备案单价32.83万元/平方米的中海云锦华庭二期，与最高备案单价30.25万元/平方米的嘉佰道徐汇，选择在同一天、同一家酒店正式开盘。
其中，中海云锦华庭二期由中海地产于2025年第八批次土拍竞得地块打造，当时14.85万元/平方米的楼面价曾刷新徐汇滨江板块纪录，成为区域“单价地王”。
此次项目共推出44套住宅，全部为约300平方米以上的大平层，最低总价约5000万元，最高单套总价超过1.5亿元。开盘前，个人客户需缴纳800万元认购金，企业客户则需缴纳2000万元认购金。
另一边，前期因售楼处展出亿元艺术品而备受关注的嘉佰道徐汇，迎来了首次开盘。项目共推出91套房源，其中包括3套单价30.25万元/平方米、总价过亿元的联排别墅，其余则为均价约17.53万元/平方米的洋房产品，总价在2000万元上下。
相比之下，嘉佰道徐汇的认购门槛明显更低，个人认购金为200万元，企业认购金600万元。
从销售情况来看，两盘也呈现出不同节奏。
由于前期认购客户较多，嘉佰道徐汇最终采取摇号排序选房方式，91套房源共获得89组有效认购，认购率达到97%。项目随后披露，开盘当天3套亿元别墅已售出2套。
中海云锦华庭二期则未公开披露认购及去化数据。不过，根据上海网上房地产数据，截至7月14日，云锦华庭一期在6月中旬开盘后，30套房源已网签27套，去化率达到90%；二期开盘后三天内已完成10套网签。
同期，嘉佰华苑一期（嘉佰道徐汇备案名）91套房源目前已网签3套。
如果仅从网签数量来看，中海云锦华庭二期暂时领先，不过这一数据的显示具有滞后性，不代表楼盘真正的去化情况；而嘉佰道徐汇则凭借接近满额的认购率和亿元别墅的快速成交，在豪宅市场中拉满了关注度。
从“拼价格”到“拼客群”
虽然两大项目同处徐汇滨江，又选择同日开盘，但实际上，它们瞄准的却是两个不同的市场。
嘉佰道徐汇最大的特点，是在一个项目中布局了两种产品。
一类产品是建面约100至122平方米的小高层洋房，总价约2000万元；另一类，则是建面315至430平方米的联排别墅，单套总价突破亿元。
此次首期开盘，开发商推出了绝大部分洋房产品，仅配售3套亿元别墅。这也让整个项目形成了巨大的价格跨度——最贵的一套与最便宜的一套，价差超过1亿元。
有上海房地产行业的资深从业者对记者表示，总价2000万元左右、面积100平方米出头的新房产品，在徐汇核心区实际上长期存在供应断层，这类产品既能进入核心地段，又低于真正顶豪的资金门槛，因此吸引了不少预算不足以购买顶级豪宅、但又希望完成居住升级的年轻改善型客户。
相比之下，中海云锦华庭则走的是另一条路线。
由于拿地楼面价接近15万元/平方米，整个项目仅规划88套住宅，全部为约300平方米以上的大户型，总价门槛直接提升至5000万元以上，更加聚焦真正意义上的超高净值人群，包括本地企业家、家族财富客户、多子女家庭以及多代同堂改善需求。
换句话说，同样是顶豪，两家开发商已经开始主动避开彼此的直接竞争：一个试图扩大客群覆盖面，一个则继续深耕最顶端的财富圈层。
这种变化，也意味着上海豪宅市场正从过去单纯比拼价格、地段，逐步进入更加精细化的客户分层时代。
而这场“豪宅德比”的背后，是上海豪宅市场整体回暖。
近三个月以来，随着上海楼市成交回升，改善型住宅和顶豪市场率先走出独立行情，亿元别墅成交活跃度明显提升。
近期，上海多个风貌别墅项目均取得亮眼销售表现。比如均价突破30万元/平方米的上海壹号院·锦华里，仅6月第一周便成交4套亿元级风貌别墅；更早的“五一”假期，中建壹品·复兴里累计成交12套，总销售额突破3.5亿元。
过去一段时间，不少高净值客户处于观望状态，但随着一、二手市场预期的整体改善，这部分需求开始集中释放，尤其是兼具稀缺性、不可复制性的亿元别墅资产，受到了财富人群青睐。
全国范围内，高端住宅市场同样保持活跃。
普睿数智数据显示，今年上半年，全国35个重点城市总价1000万元以上住宅成交近1.8万套。其中，总价3000万至5000万元住宅成交1636套，同比增长38%；5000万元以上住宅成交660套，同比增长11%；上海则以4922套千万级住宅成交量继续位居全国首位。
上海顶豪市场也在不断自我进化，不仅最高单价被刷新，在产品定位、客户画像和竞争模式上，开发商也在进行深度细分，当价格天花板逐渐稳定之后，真正决定项目成败的，或许已不再是谁卖得更贵，而是谁能更精准地找到目标买家。
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马一凡
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